Det finns mycket debatt just nu om vi har en bostadsbubbla eller inte. Många tycker att det är uppenbart och jämför då bostadspriserna med hur priser på varor och tjänster utvecklat sig. Det är sant att sedan 1980 har priserna på småhus ökat med 492% och KPI endast med 213% (SCB). Det vill säga att priserna på småhus har stigit 89% inflationsjusterat. Men det är inte rätt att bara jämföra med KPI. Kostnaden att producera varor och tjänster sjunker över tiden på grund av att produktiviteten i industrin ökar. Samtidigt gör produktiviteten att värdet per arbetad timme ökar vilket kommer löntagarna till del i lönekuvertet. Och rikare löntagarna köper bostäder. Därför är det rimligt att priset på bostäder kommer att stiga i takt med ackumulerat sparande, nationalförmögenheten. En del av den ökade förmögenheten kommer att spenderas på boende. Kapitalstocken har ökat med 754% under samma period (182% inflationsjusterat). Nedan visas bostadspriser och nationalförmögenhet 1980-2010 i fasta priser. Bägge värdena är satta till 100 år 1980.
 |
| Kapitalstock och småhuspriser, justerat för inflationen |
Det är verkligen inte uppenbart att vi har en bostadsbubbla för småhus. Fritidshus och hyreshus har ökat snabbare. Inte heller där är det självklart att vi är i en bubbla.
 |
| Priser för småhus, fritidshus och hyreshus, ej justerat för inflationen |
Sammanfattningsvis, det är mycket som talar för att huspriser skall jämföras med kapitalstocken istället för konsumentpriser. Om man gör det är det långt ifrån givet att vi har en fastighetsbubbla som när som helst kommer att spricka. De som självsäkert förkunnar det kanske borde vara mer ödmjuka?
Bostadsfrågan är komplicerad och delvis också inflammerad. Efter andra världskriget infördes en bostadsreglering, som skulle vara temporär. Den är fortfarande aktiv och den föder det Socialdemokratiska partiet närstående Hyresgäströrelsen. Resultatet är att marknadskrafterna är satta ur spel, och det paradoxala inträffar att hyresrätter centralt belägna i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö är billigare än sådana i miljonprogrammet utanför centrum. För ägarna av hyreshusen återstår att casha in genom att ombilda hyresrätterna till bostadsrätter och sälja ut till hyresgästerna. Om detta inte sker, säljs hyresrätterna svart av innehavarna av hyresrätten. Att bygga hyresfastigheter är inte lönsamt eftersom hyrorna är reglerade utan man bygger och säljer bostadsrätter, som är alldeles fördyra för vanliga löntagare. Man kan naturligtvis inte avskaffa hyresregleringen i ett enda slag, men gradvis måste detta ske. Alla politiker går som katten kring het gröt runt denna fråga eftersom man inte vill stöta sig med betydande väljargrupper som sitter i billiga hyresrätter centralt belägna, men att våldföra sig på marknadens reglerande principer med tillgång och efterfrågan leder alltid in i en återvändsgränd
SvaraRaderaJag håller med om det, när man försöker manipulera marknaden hittar den ofta en väg ut på ena eller andra sättet. Går det så är det bättre att släppa marknaden fri med samma spelregler för alla. Givetvis så kan vi inte avreglera bostadsmarknaden i ett enda stort svep precis som du skriver. Det skulle drabba för många människor.
SvaraRadera