Sverige rekordrikt och rikare kommer vi att bli

SEB publicerade igår sin sparbarometer. Vi kan se att i mellanmjölkens hemvist landet lagom har vi satt nytt rekord i förmögenhet. Svenska hushålls samlade förmögenhet är nu lite drygt 13.000 miljarder kronor. Den består av tillgångar på 16.000 miljarder minus skulder på 3.000 miljarder.

Kapitalet är ungefär en tredjedel bostäder, en tredjedel aktier och en tredjedel räntebärande tillgångar.

Till detta kan vi lägga att staten har tillgångar minus skulder på nästan lika mycket som BNP.

Totalt blir det 17.000 miljarder eller drygt fyra gånger mer än BNP. Om vi använder tumregeln att den nationella förmögenheten planar ut vid kvoten sparande dividerat med tillväxt så finns det lite kvar att ge. Med sparande på typiskt 10-12% och tillväxt på 2% så borde kapitalstocken stiga upp till 5-6 gånger BNP. Alltså en uppgång med 25-50%.


+------------------------------------+---------+ | Nettoförmögenhet  | 13 129 | +------------------------------------+---------+ | Varav tillgångar | 16 443 | +------------------------------------+---------+ | Varav skulder |  -3 314 | +------------------------------------+---------+ | Förändring nettoförmögenhet | 1 017 | +------------------------------------+---------+ | Varav tillgångar | 1 062 | +------------------------------------+---------+ | Varav skulder | - 45 | +------------------------------------+---------+ | Nysparande | 61 | +------------------------------------+---------+ | Värdeförändring direktägda aktier  | 281 | +------------------------------------+---------+ | Värdeförändring bostäder | 225 | +------------------------------------+---------+ | Värdeförändring övrigt | 495 | +------------------------------------+---------+ Fördelning av hushållens tillgångar, 2015-03-31 +-----------------+-------------------------+-------+ |   | Totala tillgångar, Mdr  |   | +-----------------+-------------------------+-------+ | Ränterelaterat  | 4 061 | + 2,5 | +-----------------+-------------------------+-------+ | Aktierelaterat | 5 658 | + 15 | +-----------------+-------------------------+-------+ | Bostäder | 6 724 | + 3,5 | +-----------------+-------------------------+-------+

Så länge som sparande och tillväxt ligger på nuvarande nivåer bör vi se en stigande trend med lite svängningar längs med vägen. Om det blir stor turbulens på bostadsmarknaden finns det risk att det ställer till det för hushåll som har små marginaler även om det ser ljust ut långsiktigt för husägarkollektivet. Därför är det viktigt att de skärpningar i låneregler som nu diskuteras inte går för fort fram. 

Hur mycket är ett hus värt?

Tänk dig ett riktigt stort lyxigt hus med alla tänkbara moderniteter och bekvämligheter, italienskt kök med marmorskivor, inomhuspool och flerbilsgarage.

Arkitektritad lyx

Tänk sedan att två exakt likadana hus byggs. Det ena i Geneve med utsikt över sjön och den berömda fontänen.

Det andra i Aleppo Syrien, med utsikt över gamla stan och citadellet.

Tomterna för bägge husen är så stora att de på startdagen kostar exakt lika mycket i inköp. Nästa länk i tankekedjan är att i Syrien bryter ett inbördeskrig ut och i Schweiz blomstrar välståndet. Det går några år, låt oss säga att tio år passerar. Vad händer då med värdet på de båda husen?

För enkelhets skull bortser vi från inflationen. Låt oss också anta att huset i Aleppo överlever inbördeskriget med eftersatt underhåll som enda skada. Jag antar att inflationsjusterat har det schweiziska huset stigit i värde och det syriska har sjunkit. Men hur mycket? Anta att nationalförmögenheten i Syrien minskat med 75% och BNP med 50%. Samtidigt har Schweiz BNP stigit 25% och kapitalstocken med lika mycket.

Min simpla gissning är att de identiska husen som kostade exakt lika mycket i inköp i ena fallet har sjunkit i värde med 50-75% och i andra fallet stigit med ungefär 25%. Den schweiziska investeringen var efter tio år värd i storleksordningen fem gånger mer än den syriska.

Vad är då poängen med resonemanget om att äga hus i världens rikaste land jämfört med ett av de fattigaste, plågat av inbördeskrig? Jo, att värdet av att ha någonstans att bo bestäms de ekonomiska ramarna för de individer som tänker ha huset som bas för att pendla till sitt arbete. I extremfallen som att jämföra Schweiz med Syrien är det väldigt tydligt, men kanske inte lika enkelt när man jämför boprisutvecklingen på Söder med den i Oskarshamn eller Åmål. Att det schweiziska huset är värt fem gånger så mycket måste inte vara tecken på en bubbla. Den dyra Stockholmslägenheten behöver inte heller vara det. Bara en tanke att ha med i beräkningen när man bedömer den omtalade svenska bostadsbubblan som nu till och med finns på IMF:s läppar.

Bostadsbubbla eller inte?

Det finns mycket debatt just nu om vi har en bostadsbubbla eller inte. Många tycker att det är uppenbart och jämför då bostadspriserna med hur priser på varor och tjänster utvecklat sig. Det är sant att sedan 1980 har priserna på småhus ökat med 492% och KPI endast med 213% (SCB). Det vill säga att priserna på småhus har stigit 89% inflationsjusterat. Men det är inte rätt att bara jämföra med KPI. Kostnaden att producera varor och tjänster sjunker över tiden på grund av att produktiviteten i industrin ökar. Samtidigt gör produktiviteten att värdet per arbetad timme ökar vilket kommer löntagarna till del i lönekuvertet. Och rikare löntagarna köper bostäder. Därför är det rimligt att priset på bostäder kommer att stiga i takt med ackumulerat sparande, nationalförmögenheten. En del av den ökade förmögenheten kommer att spenderas på boende. Kapitalstocken har ökat med 754% under samma period (182% inflationsjusterat). Nedan visas bostadspriser och nationalförmögenhet 1980-2010 i fasta priser. Bägge värdena är satta till 100 år 1980.

Kapitalstock och småhuspriser, justerat för inflationen

Det är verkligen inte uppenbart att vi har en bostadsbubbla för småhus. Fritidshus och hyreshus har ökat snabbare. Inte heller där är det självklart att vi är i en bubbla.

Priser för småhus, fritidshus och hyreshus, ej justerat för inflationen

Sammanfattningsvis, det är mycket som talar för att huspriser skall jämföras med kapitalstocken istället för konsumentpriser. Om man gör det är det långt ifrån givet att vi har en fastighetsbubbla som när som helst kommer att spricka. De som självsäkert förkunnar det kanske borde vara mer ödmjuka?