Bostadsbubbla eller inte?

Det finns mycket debatt just nu om vi har en bostadsbubbla eller inte. Många tycker att det är uppenbart och jämför då bostadspriserna med hur priser på varor och tjänster utvecklat sig. Det är sant att sedan 1980 har priserna på småhus ökat med 492% och KPI endast med 213% (SCB). Det vill säga att priserna på småhus har stigit 89% inflationsjusterat. Men det är inte rätt att bara jämföra med KPI. Kostnaden att producera varor och tjänster sjunker över tiden på grund av att produktiviteten i industrin ökar. Samtidigt gör produktiviteten att värdet per arbetad timme ökar vilket kommer löntagarna till del i lönekuvertet. Och rikare löntagarna köper bostäder. Därför är det rimligt att priset på bostäder kommer att stiga i takt med ackumulerat sparande, nationalförmögenheten. En del av den ökade förmögenheten kommer att spenderas på boende. Kapitalstocken har ökat med 754% under samma period (182% inflationsjusterat). Nedan visas bostadspriser och nationalförmögenhet 1980-2010 i fasta priser. Bägge värdena är satta till 100 år 1980.

Kapitalstock och småhuspriser, justerat för inflationen

Det är verkligen inte uppenbart att vi har en bostadsbubbla för småhus. Fritidshus och hyreshus har ökat snabbare. Inte heller där är det självklart att vi är i en bubbla.

Priser för småhus, fritidshus och hyreshus, ej justerat för inflationen

Sammanfattningsvis, det är mycket som talar för att huspriser skall jämföras med kapitalstocken istället för konsumentpriser. Om man gör det är det långt ifrån givet att vi har en fastighetsbubbla som när som helst kommer att spricka. De som självsäkert förkunnar det kanske borde vara mer ödmjuka?